משכנתא לבניה - כל המידע:

משכנתא לבנייה זוהי משכנתא מורכבת בה יש לשים לב להרבה מאוד משתנים בעת ובעונה, כמו הערכה מדויקת של עלות הבנייה, שמאות נכונה של עלות בנייה, אסמכתאות מדויקות מבעלי המקצוע וכו' ושכל המנגנון הזה צריך לעבוד במהלך כל הבנייה.

מספיק שאחד מבין כל הדברים הללו אינו בוצע כראוי עלול להיווצר מצב בו חסר לכם סכום כסף שלא נלקח בחשבון.

עלות המגרש – הבנקים מאפשרים לכם לקחת משכנתא עבור רכישת המגרש (עוד לפני שהתחלתם לבנות), עבור רכישת המגרש אין צורך להציג תכניות והיתרים לבניה כי המשכנתא ניתנת אך ורק לטובת המגרש. אחוזי המימון למגרש הינם דומים לאחוזי המימון לרכישת דירה (מבחינת ההגבלות של בנק ישראל), אבל שימו לב שהבנקים לא נוטים לאשר אחוזי מימון גבוהים (לדוגמא 75%) על המגרש אלא נוטים לאשר פחות מכך. עלות הבניה – בשביל לקחת משכנתא עבור הבניה, תצטרכו כבר להביא את כל התכניות והאישורים לבניה. מדובר על האישורים וההיתרים מהרשות המקומית שמאשרים את תכניות הבניה שהגשתם, לפני שהבנקים יראו אישורים מלאים הם לא יתנו משכנתא. כמו כן, הבנקים ירצו לראות הסכמים שלכם עם הקבלן המבצע, מפקח הבניה וכ"ו. אחוזי מימון –עבור המגרש ניתן לקחת עד 75% מימון לרוכשים חדשים ועד 70% למשדרגים. כך גם בבניה, הבנקים (על הנייר) יכולים לתת אחוזי מימון גבוהים אבל מעדיפים לא לעשות כן, לא עושים זאת כי הם מניחים שעלות הבניה תעלה לכם יותר ממה שתכננתם ועל כן הם מעדיפים לקחת כמה אחוזי ביטחון ולא לאשר מראש משכנתא באחוז מימון גבוה. אם אתם מתכננים בניה בסך מיליון ₪, הם יעדיפו לאשר 60% מימון לדוגמא ולא 70%, על מנת שאם תיתקעו באמצע הבניה ולא חישבתם נכון את עלויות הבניה יישאר להם עוד מרווח ביטחון והם יוכלו לאשר את החלק הנוסף (עוד 10% מימון). כמובן שיש משקל רב למיקום המגרש ומשתנים נוספים שלעיתים עשויים לאשר גם פחות מ60%. שחרור הכספים –בבנייה עצמית. כאשר אתם בונים את הבית אתם מקבלים את הכסף בשחרורים (כלומר במספר מנות ולא במנה אחת), הסיבה לכך היא שאתם לא צריכים את כל הכסף מיד אלא תוך כדי התקדמות הבניה. מרגע רכישת המגרש עליו אתם משלמים בתשלום אחד למוכר הקרקע. בבנייה בו כל קבלן מקבל את כספו בשלב אחר. ראשון מקבל את הכסף קבלן השלד, על כן הבנק יעביר לכם את הכספים בניית השלד בלבד. כאשר אתם מסיימים שלב מסוים הבנק שולח שמאי על מנת לבחון אם הדבר אכן בוצע ורק לאחר מכן הוא ישחרר לכם את הכסף תמורת העבודה, שימו לב שאת הכסף אתם מקבלים לאחר ביצוע העבודה ולא לפני כן. שימו לב, את הכסף אתם מקבלים על פי אחוז המימון שאושר לכם, כלומר אם אושר לכם מימון של 60% עבור כל הבניה, אז בכל שלב תוכלו לקבל עד 60% מימון מהעלות המוצהרת (לדוגמא אם ביצוע עבודות השלד עולה 100אלף ₪ תוכלו לקבל רק 60 אלף משכנתא לשלב זה והשאר ימומן מההון העצמי שלכם.

השחרורים מסך המסגרת המאושרת יתחלקו ל 5 שלבים:

1. 15% בסיום יסודות (הבנק לא מממן עלויות של היתר בנייה, מהנדס, אדריכל וכו') .
2. 30% בגמר שלד.
3. 30% בגמר ריצוף טיח וחיפוי חיצוני.
4. 15% בגמר אביזרים דלתות חלונות וגימור פנים.
5. 10% אחרונים בגמר בנייה וכנגד טופס 4. (יש להמציא אישור מהנדס/אדריכל לכל שלב)

שימו לב: לצורך חישוב שווי הנכס לצורך המשכנתא, חלק מהבנקים לוקחים בחשבון את מחיר המגרש והפיתוח בתוספת עלות הבנייה בפועל, כאשר לא כוללים את הרווח היזמי מפרויקט הבנייה. כך, למשל, אם רכשתם מגרש ב-800 אלף שקלים, ובניתם עליו בעלות של 700 אלף שקלים, אזי השווי הסופי של הבית יכול להגיע (על פי הערכת שמאי) גם ל-2.5 מיליון שקלים. אך שווי הנכס לצורך המשכנתא יהיה סיכום העלויות, כלומר 1.5 מיליון שקלים. תמהיל המשכנתא – מכיוון שהמשכנתא ניתנת במספר חלקים ולא בשחרור אחד או שניים, יש לקחת בחשבון הרבה מאוד משתנים בתכנון מדוייק למשכנתא לבנייה עצמית. התכנון צריך להיות מדויק ומותאם לסכום הכללי שנלקח ולאופי העסקה. עלויות הבניה –  תכננו בקפידה (עם אנשי מקצוע מהתחום) את עלויות הבניה שיהיו, נסו להיות כמה שיותר מקיפים ,חשבו את עלות הבנייה למטר . אחרי שחישבתם, הוסיפו על כך עוד 10% – 20% מרווח ביטחון שישמש אתכם לביטחון מול הבנק. מסמכים הדרושים לקבלת משכנתא לבנייה עצמית:

1. נסח טאבו של השטח מאושר הבנייה.
2. צלום ת.ז וספחים.
3. שלושה תלושי משכורות של כל אחד מבני הזוג.
4. דפי עו"ש 3 חודשים ודף אשור יתרות.
5. היתר בנייה.
6. הסכם שיתוף של השטח (במידה וזה דו משפחתי).
7. גרמושקה חתומה של מנהל מקרקעי ישראל.
8. ללכת לשמאי של הבנק כדי לבצע שמאות של השטח.
9. ביצוע הסכם נוטריוני.
10. פתיחת תיק משכנתא.